คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบในหลักการแนวทางการสร้างมูลค่าที่ดินที่รัฐจัดให้กับประชาชน และมอบหมายให้สำนักงานคณะกรรมการนโยบายที่ดินแห่งชาติ (สคทช.) ร่วมกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องพิจารณากำหนดรายละเอียดการดำเนินการตามแนวทางการสร้างมูลค่าที่ดินที่รัฐจัดให้ประชาชน ให้มีความชัดเจน เหมาะสม เป็นไปตามกฎหมาย ระเบียบ และมติคณะรัฐมนตรีที่เกี่ยวข้อง โดยรับความเห็นของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องไปประกอบการพิจารณาด้วย ทั้งนี้ โดยยังคงหลักการว่า ที่ดินที่จัดให้กับประชาชนนั้นถือเป็นของรัฐและไม่อาจบังคับหลักประกันเพื่อชำระหนี้ได้ ตามความเห็นของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
สาระสำคัญโดยสรุป
แนวทางการสร้างมูลค่าที่ดินที่รัฐจัดให้กับประชาชนมีทั้งหมด 3 แนวทาง ประกอบไปด้วย
แนวทางที่ 1 การปรับปรุงกฎหมายและระเบียบ ประกอบด้วย
1.การปรับปรุงกฎหมายและระเบียบเพื่อลดข้อจำกัดในการแลกเปลี่ยน/โอนสิทธิที่ดิน เพื่อให้เกิดกลไกในการเปลี่ยนตัวลูกหนี้ เฉพาะในกรณีผู้ได้รับสิทธิในที่ดินของรัฐไม่ชำระหนี้เงินกู้กับสถาบันการเงิน เพื่อให้ที่ดินนั้นสามารถโอนไปยังบุคคลอื่นที่มีคุณสมบัติตามที่กำหนดได้ ในลักษณะเดียวกับการจัดทำบันทึกข้อตกลงระหว่าง ส.ป.ก. และ ธ.ก.ส. ที่กำหนดว่าหากผู้ได้รับสิทธิจากการปฏิรูปที่ดินไม่ชำระหนี้เงินกู้แก่ ธ.ก.ส. ที่ดินนั้นจะต้องสามารถการโอนไปยังบุคคลอื่นได้ กรณีผู้ได้รับสิทธิจากการปฏิรูปที่ดินยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจาก ส.ป.ก. จะต้องมีกลไกในการเปลี่ยนตัวลูกหนี้ โดยการนำที่ดินนั้นไปจัดให้แก่เกษตรกรรายใหม่ ซึ่งยินยอมชำระหนี้แทนให้ ธ.ก.ส. หรือหากกรณีเป็นผู้ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจาก ส.ป.ก. แล้ว ให้ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ดังกล่าวตกลงกับ ส.ป.ก. เพื่อโอนสิทธิในที่ดินกลับไปยัง ส.ป.ก.
2.การปรับปรุงกฎหมายและระเบียบเพื่อลดข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ที่ดินที่รัฐจัดให้กับประชาชน เพื่อให้สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินให้สอดคล้องกับศักยภาพและเกิดประโยชน์สูงสุด เนื่องจากที่ดินแต่ละพื้นที่มีศักยภาพในการพัฒนาที่แตกต่างกัน โดยแนวทางในการลดข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ประกอบด้วย
(1) การจำแนกประเภทที่ดินเพื่อทราบศักยภาพซึ่งหน่วยงานของรัฐที่จัดที่ดินให้กับประชาชนควรเป็นหน่วยงานหลักในการสำรวจจำแนกประเภทที่ดินและจัดเก็บฐานข้อมูลศักยภาพที่ดินภายในขอบเขตพื้นที่รับผิดชอบของตน โดยมีกรมพัฒนาที่ดิน และกรมโยธาธิการและผังเมืองเป็นหน่วยงานสนับสนุน
(2) การปรับปรุงระเบียบให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการนอกเหนือการเกษตรกรรมได้ เช่น พระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 อนุญาตให้เกษตรมีสิทธิขุดบ่อเพื่อการเกษตรกรรม ไม่เกินร้อยละ 5 ของเนื้อที่ที่ได้รับมอบและมีสิทธิปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างสำหรับโรงเรือนที่อยู่อาศัย ยุ้งฉาง หรือสิ่งก่อสร้างอื่น ๆ ที่ใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรของเกษตรกรหรือสถาบันเกษตรกรนั้นได้ตามสมควร หากประสงค์จะขุดบ่อเกินร้อยละ 5 ของเนื้อที่ที่ได้รับมอบ หรือปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างเกินสมควรจะต้องได้รับอนุญาต พระราชบัญญัติป่าสงวนแห่งชาติ พ.ศ. 2507 รวมถึงกรณีการจัดที่ดินทำกินให้ชุมชนตามนโยบายรัฐบาล ไม่มีบทบัญญัติที่กำหนดให้การทำประโยชน์ในที่ป่าสงวนแห่งชาติจำกัดเพียงการทำเกษตรเท่านั้น แต่ในทางปฏิบัติแล้วเป็นที่ยอมรับร่วมกันว่าเป็นการจัดที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและเพื่อทำเกษตรเท่านั้น ไม่สามารถนำไปทำประโยชน์อย่างอื่นได้ เป็นต้น
(3) การกำหนดสัดส่วนการใช้ประโยชน์ที่ดินในกิจการอื่นนอกจากการเกษตร โดยกำหนดสัดส่วนขั้นต่ำของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมไว้ป้องกันไม่ให้มีการเปลี่ยนแปลงสภาพของการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ต่างไปจากเจตนารมณ์หลักในการจัดที่ดินให้กับประชาชนเพื่อใช้สำหรับการทำเกษตรกรรม
(4) การส่งเสริมให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างเหมาะสมตามศักยภาพ
แนวทางที่ 2 การกำหนดแนวทางการประเมินมูลค่าที่ดินและทรัพย์สินที่รัฐจัดให้กับประชาชน เพื่อเป็นกลไกสนับสนุนการเข้าถึงแหล่งทุนแก่ประชาชนที่ได้รับการจัดที่ดินทำกินจากรัฐ โดยเกณฑ์ที่ควรนำมาพิจารณาในการประเมินมูลค่าที่ดินและทรัพย์สิน ได้แก่
(1) ทำเลที่ตั้ง
(2) ลักษณะทางกายภาพของดิน
(3) กฎหมายหรือระเบียบที่เกี่ยวข้องกับพัฒนาที่ดิน เช่น พระราชบัญญัติการผังเมือง การขออนุญาตก่อสร้าง เป็นต้น ซึ่งการวิเคราะห์มูลค่าที่ดินและทรัพย์สินที่รัฐจัดให้กับประชาชน สามารถดำเนินการได้ 2 รูปแบบ คือ การพิจารณาตามสิทธิในการซื้อขายและการพิจารณาตามรูปแบบการจัดที่ดิน
แนวทางที่ 3 การจัดให้มีระบบหรือสถาบันที่ให้สินเชื่อระยะปานกลางและระยะยาวให้แก่ประชาชนที่ได้รับการจัดที่ดินของรัฐและจัดให้มีระบบประกันความเสี่ยงในการอำนวยสินเชื่อ เพื่อเป็นแหล่งทุนแก่เกษตรกรและผู้มีรายได้น้อยที่ได้รับการจัดที่ดินจากรัฐแต่มีทุนและความสามารถในการเข้าถึงแหล่งทุนได้จำกัด ซึ่งที่ดินและทรัพย์สินที่ได้รับจัดสรรมาจากหน่วยงานของรัฐจะถูกกำหนดวัตถุประสงค์ในการใช้ประโยชน์ไว้แล้วและมีข้อจำกัดในการห้ามซื้อขายเปลี่ยนมือที่เป็นอุปสรรคในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินในการใช้ที่ดินดังกล่าวเป็นหลักประกัน รวมไปถึงต้นทุนทางธุรกรรมในการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับเกษตรกรและผู้มีรายได้น้อยก็สูงผิดปกติ เนื่องจากจำเป็นต้องพึ่งพาแหล่งเงินกู้อื่น ๆ ที่มีหลักเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่ผ่อนปรนกว่าแต่มีอัตราดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายหรือค่าธรรมเนียมที่สูงกว่า ดังนั้น การจัดให้มีระบบหรือมีตัวกลางที่ทำหน้าที่อำนวยสินเชื่อระยะกลางและระยะยาวที่มีประสิทธิภาพ ก็เป็นแนวทางสำคัญอีกประการหนึ่ง ซึ่งประกอบด้วย
1.ระบบค้ำประกันสินเชื่อ โดยอาจเพิ่มภารกิจในการค้ำประกันสินเชื่อให้แก่สถาบันการเงิน เช่น บสย. บจธ. เป็นต้น ให้สามารถครอบคลุมการให้สินเชื่อแก่เกษตรกร กลุ่มเกษตรกร สหกรณ์และผู้มีรายได้น้อย หรืออาจจัดตั้งธนาคารเฉพาะกิจหรือกองทุนขึ้นใหม่เพื่อปฏิบัติภารกิจดังกล่าว
2.ระบบตรวจสอบ ติดตามสินเชื่อ ให้สถาบันการเงินหรือกองทุนผู้ให้สินเชื่อสามารถตรวจสอบการใช้เงินของลูกหนี้ว่ามีการใช้เงินสินเชื่อตามวัตถุประสงค์ เพื่อให้ใช้เงินสินเชื่อและการดำเนินกิจการเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ
3.ระบบออมทรัพย์ เพื่อสร้างวินัยทางการเงินให้แก่เกษตรกรและผู้มีรายได้น้อย ซึ่งจะเป็นการลดความเสี่ยงในการให้สินเชื่อของสถาบันการเงินหรือกองทุนอย่างเป็นระบบด้วย
การดำเนินการในเรื่องนี้มีวัตถุประสงค์สำคัญคือเพื่อปลดข้อจำกัด ในการนำที่ดินของรัฐประเภทต่าง ๆ ให้สามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้ตามศักยภาพของที่ดินโดยไม่จำกัดเฉพาะการทำเกษตรกรรม และให้สามารถเกิดการเปลี่ยนตัวผู้ได้รับสิทธิในที่ดินในกรณีที่ผู้ได้รับสิทธิเดิมมีหนี้สินล้นพ้นตัวไม่สามารถชำระคืนสถาบันการเงินได้ก็จะมีการปรับแก้กฎระเบียบให้สามารถเปลี่ยนตัวผู้รับสิทธิในที่ดินเป็นรายอื่นที่ยินยอมจะชำระหนี้แทนผู้ได้รับสิทธิในที่ดินรายเดิมได้
นอกจากนี้ ยังจะปรับปรุงกฎระเบียบเพื่อให้สามารถนำสิทธิในการใช้ประโยชน์ในที่ดินไปเป็นหลักประกันในการชำระหนี้จากสถาบันการเงินได้และจะมีการยกร่างมาตรฐานการประเมินมูลค่าที่ดินเพื่อให้การประเมินราคาที่ดินของรัฐเป็นไปด้วยมาตรฐานเดียวกัน ทั้งนี้ การดำเนินการดังกล่าวสอดคล้องกับคำแถลงนโยบายของคณะรัฐมนตรีที่แถลงต่อรัฐสภาเมื่อวันที่ 11 กันยายน 2566 ในประเด็นการดำเนินนโยบายเพื่อให้ประชาชนสามารถใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์เพื่อสร้างโอกาสในการมีอาชีพ รายได้และความมั่นคงในชีวิต โดยเร่งดำเนินการให้ประชาชนมีสิทธิในที่ดินและนำไปต่อยอดให้เข้าถึงแหล่งทุนได้เพื่อนำมาพัฒนาที่ดินเพื่อสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นในระยะยาวอีกทั้งยังเป็นไปในทางเดียวกันกับที่กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ได้ดำเนินการไปแล้ว ในกรณีการเปลี่ยน สปก. 4-01 ไปเป็นโฉนดเพื่อการเกษตรที่สามารถนำไปใช้ค้ำประกันเงินกู้ได้
